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土地はどうやって探す？
仲介会社や建築会社などプロの手を借りましょう。
土地探しではじめにやってみることは今の時代だいたいインターネット検索する人が多いだろう。不動産ポータルサイトなどを使えば、仲介会社などが扱う売地の中から、自分の欲しいエリアや条件を検索キーワードにして効率的に土地探しができます。とはいえ、インターネットに掲載されていない土地情報ももちろんあります。条件のいい土地はすぐに売れてしまったり、そもそも一般には公開されないこともあります。多くの選択肢の中から希望に合う売地を探し当てるには、自分自身で探すほか、不動産会社などを味方につけて売り出し情報を早めにキャッチすることが重要です。
［土地探しの方法］
①インターネットで探す
インターネットはエリアや広さなど欲しい土地の条件を入力することで、絞り込んだ情報が入手できます。土地価格の相場やどんな売地が多く流通しているか全体を把握するのにも便利です。ただし、最新情報かどうか確認が必要です。既に契約済みという場合もあるため、いろんな方法で調べる必要があります。
②クチコミ＆足で探す
住みたいエリアを歩いてみたり、車で回って探す方法です。気になる売地があれば看板に書いてある連絡先に問い合わせしましょう。土地を探しながらエリアの利便性や周辺環境が事前に下見ができるのもメリットです。売地の看板が出ていなくても、良さそうな空き地があれば、建築会社に誰が管理しているか調べてもらい購入の交渉ができることもあります。
③不動産仲介会社と探す
依頼は同時に何社でもOKです。複数の仲介会社に土地を探していると相談をしておけば、早く効率的に情報が得られる可能性もあります。地元密着の仲介会社なら売り出し前の情報が入ってくることもあるでしょう。ただし、不動産会社によっては得意とする分野が違うため、売買実績などを調べてから依頼するのがおすすめです。
④建築会社と探す
自社の仲介部門や外部の仲介会社のネットワークを駆使して探します。希望の家が建つ土地か、建築制限などをプロの目で確認できるほか、建築費とのバランスを取った土地選びが可能です。
土地のカタチ
プランの工夫次第で土地の選択肢は広がる
土地の形状にはいろいろな種類があります。まず、すべての土地は整形地とそれ以外の不整形地に分けられ、通常は同じ面積なら、不整形地のほうが土地代が安くなることが多いです。一般的には建物が立てやすい整形地を希望する人が多いが、実現したい暮らしによっては整形地以外の余地でも十分に対応できる場合があります。例えば、変形地や傾斜地は不整形であることを活かした個性的な形の外観、プランを実現できる可能性も。建築会社に同行してもらい、設計のプロの視点から土地選びおアドバイスももらいましょう。
［土地の形状の主な種類］
整形地
正方形や長方形など建物が建てやすいように形を整えた土地のこと。 注文住宅などを建てる上で敷地全体を有効活用でき、また土地の形によって建築規制が入ることが少ないので、建築物を建てやすいという特徴があります。傾斜もできるだけ減らして平らに整えています。土地の整形にかかった費用が購入価格に上乗せされており、利用価値が高く人気のため価格は高めだが売却時に高く売れます。
傾斜地
高低差のある土地のこと。がけや斜面とも呼ばれることもあります。注文住宅を建てる場合は切り土や盛り土で平らするほか、斜面の崩落を防ぐ擁壁などの造成費用がかかる場合があります。高低差を活かして、眺望、採光の良い家、地下室やガレージを設けるプランも可能です。ただ排水設備が十分でないと上から流れてきた雨水が敷地内に溜まってしまうことがあります。
変形地
三角形や五角形、大径などのいびつな形の土地のこと。周辺の同じ面積の土地に比べ、価格が安いのと凹凸部分が多いため、窓をつけれる面積が多いのが特徴です。建物を建てづらい、デッドスペースが生まれてしまう、建築費が割高になる、 資産価値が下がりやすいため、敷地にうまく収まるよう建物の形状に工夫が必要です。アイデア次第で個性的な外観が作れます。
旗竿地
波多野竿のような路地のついた土地のこと。相場よりも安い価格で購入できる可能性があります。路地はカーポートや、植栽を施し玄関前のアプローチにすることが多いです。建物は道路から奥まった位置に建てられるため通りの音が遮られ静かです。日当たりや通風などの問題が生じやすいのと住宅密集地では窓の取り方に工夫が必要です。
細長い土地
道路に接する間口に対して奥行きが長い土地のこと。固定資産税や相続税、初期費用が抑えられます。独特のデザインの家を建てることができるが隣の建物が近く採光が得にくい場合は、上から光を取り入れるなどの位置を工夫したり、光が入り込みやすい2階をLDKにするなどプランニングでの工夫が必要になります。
狭小地狭小地
明確な定義はないが、一般的には20坪に満たない60㎡台までの狭い土地を指します。都市部の住宅密集地など地価の高い地域に多いです。税金が安く土地代なども抑えられるため限られた予算で立地のいい場所に住めるメリットがあります。居住空間が狭くなるため防音・防犯面で近隣への配慮が必要になることが多いです。建築制限次第だが、3階建てやスキップフロアなどで縦方向に延床面積を確保する方法もあります。
［column］
不整形地は建築費がかさむ場合も
不整形地は整形地に比べて土地代が安い場合が多いが、土地の形状に合わせ特殊な建物の形にすると、建具や設備などが特注品になって建築費がかさむ場合もあります。また、敷地の間口が狭く、工事の重機を入れるのが困難な土地は、外構工事などがてさぎょぅとなり結果的に高くつくことも。建築会社に相談し、トータル費用を考えて選びましょう。
土地の使い方、ルール
希望の注文住宅が建てられる土地か法的な制限を確認しましょう。
自分の土地であっても好き勝手に家を建てられるわけではありません。住環境の保護や、災害時の安全性、採光などの移住性確保のため、法律によるさまざまな建築の制限や基準が設けられています。土地を仲介する不動産会社は契約前に買主に土地の情報を伝える義務があるが、希望する建物が法的に建てられるかどうかまで教えてくれるとは限りません。設計段階になって「知らなかった」ということがないように、建築制限は事前に確認をしましょう。自治体のＨＰで調べれる情報もあるが、専門的なことは建築のプロの目で見てもらうと安心です。
建てられる建物の種類を決めた用途地域。
［住宅を建てられる用途地域区分］
［土地の使い方 主なルール］
建ぺい率・容積率
敷地に退位して建てられる建築面積、延床面積の割合を示した基準。敷地面積100㎡で建ぺい率50％、容積率80％なら、建築面積は50㎡、延床面積は80㎡が上限です。一回の建築面積が50㎡なら、2階は30㎡までとなります。
セットバック
敷地に接する道路幅が4m未満の場合、道路から敷地を後退させなければならない。道路向かいが宅地の場合は道路の中心線からそれぞれが水平距離で2m後退します。建ぺい率も容積率も後退した後の敷地面積で算出します。
高さなどの制限
建築の高さを原則10mまたは12m以下に栄元する絶対高さ制限（低層住居専用地域、田園住居地域に適用）や、周辺への通風、採光の配慮から建物を建てられる空間を勾配の範囲以内に制限する斜線制限があります。
［column］
建築条件付き？建築条件なし？
土地探しをしていると「建築条件付き」という言葉を目にすることがあるでしょう。これは購入した土地にどの建築会社が建てるかがあらかじめ指定されていること。基本的に自分で自由に建築会社を選ぶことができません。建築条件付きの土地は価格が安い傾向があるが、対応できる間取りや設備に制限があることも多いので条件を確認しましょう。
周辺環境を事前に調査・ポイント
曜日や時間帯を変えて自分の目で確認を
候補の土地が見つかったら、現地に出かけて周辺の環境を確認しましょう。例えば、スーパーマーケットや病院、学校など、自分の暮らしに必要な施設、インフラが整っているかどうか。最寄駅までの距離や周辺道路の交通量などは実際に歩いたり、自転車やバス、車などを使って確認すると住んだときのイメージがつかみやすいです。また、周辺環境については川や工場がないか、治安なども併せてリサーチをしましょう。これらは曜日や時間帯、雨が降った翌日などでも印象が変わるので、いろいろな状況下で確認しておきましょう。
［ポイント］
近隣施設・環境
大きな音や、臭いの発生源になる場所・施設が近隣にないか。工場などは平日昼間の様子をチェック。
交通
最寄駅までｎ経路と所要時間。周辺道路の交通量や道幅など、バスや自転車、車を利用するときの不安要素はないか
将来の変化
近くに大きな空き地や駐車場などがある場合、そこに将来高い建物が建ち、日当たりや眺鏡が悪くなる可能性はないか
商業施設
日用品の買い物がしやすいか。スーパーの品ぞろえや物価、掲示板にある情報を見ると客層や町の雰囲気が分かることも
治安
周辺の人通りや街灯が十分にあるか。家を留守にする日中、子どもが一人で外出する通学時間帯や夕方の様子も確認
教育・文化・医療
各自施設や学校、児童館、公園、図書館、病院などが近くにあるか。学校の評判などは地元に住む人に聞いてみましょう。
［column］
今だけでなく、昔の姿も調べよう
地盤が固いか、軟弱か、詳しい地盤調査ができるのは基本的に土地を購入してから。しかし、購入前でも周辺の地盤や地名などから地盤についてはおおよその見当をつけることができる。また法務局で登記事項証明書などを入手すれば、以前はどんな用途に使われていた土地の仲介会社に頼んで調べてもらうのも◎
まとめ
関西の中心部や阪神間で土地価格が上昇！
訪日客増も地価を押し上げ
兵庫県は神戸市のほか阪神エリアで上昇傾向が続いており、西宮市では100㎡平均価格が4000万円前後のエリアも見られます。大阪市は全般的に地価が上昇しており、中でも福島区や天王寺区、阿倍野区など都心部への利便性が高いエリアで上昇度合が強くなっています。大阪市中心部は高額マンションの分譲や、訪日外国人客の増加も地価や住宅価格を押し上げています。
いろんな情報を基に利便性が高い土地選びをしましょう。