住宅ローンは長期にわたって返済するものであり、金利や諸費用によって支払総額が大きく変わります。そのため、住宅ローンの選び方は家づくりの成功を左右すると言っても過言ではありません。
しかし、住宅ローンには様々な種類があり、固定金利や変動金利、フラット35や住宅金融支援機構の融資など、どれが自分に合っているかを見極めるのは簡単ではありません。
そこでnoahでは、ご家族のニーズや予算に応じて最適な住宅ローンの選び方をご提案するだけでなく、「いえーる ダンドリ」を導入しています。「いえーる ダンドリ」は、家づくりの工程を可視化し、スムーズに進行させるサポートツールです。これにより、資金計画やローン選定に関する複雑な手続きもスケジュール通りに進めることができ、お客様の不安を軽減します。
「今、どの住宅ローンが一番お得なのか？」という疑問にも、noahと「いえーる ダンドリ」が一緒にサポートし、ご満足いただける住宅ローン選びを実現します。
目次
COST【家づくりコスト】
Ⓠ新しい家に住むために必要な費用って？
ⓐ家づくりの総費用は5つに分けられる
家をつくるために必要なトータルコスト（総費用）には、大きく分けて5つの項目があります。建物本体をつくるための「本体工事費」、外構や電気工事など建物以外にかかる「付帯工事費」、税金や各種手数料などの「諸費用」。そして、土地がない人には「土地代」がかかります。また。家が完成してからもメンテナンスなど建物の「維持費等」がかかることを忘れないように。
- 本体工事費
基礎や壁、屋根、内外装、水まわり設備など建物本体にかかる費用で、総費用の7～8割を占める。建築会社によって本体工事費の項目は違うので見積書を確認しましょう。
坪単価って何？
本体工事費（本体価格）を延床面積で割った1坪（約3.3㎡）当たりの建築費。本体工事費の項目が建築会社で違うため、費用の高い安いを単純な比較が難しい場合もあります。
例 本体価格 2000万円 ÷ 延床面積 50坪 ＝ 坪単価 40万円
- 付帯工事費
本体工事費に含まれない工事費用。門や塀などの外構工事、地盤工事、配線や配管の工事など。総費用の2割程度。
- 諸費用
各種税金やローン関連費用などで、ケースによって金額が違います。現金での支払いが必要なものが多いです。諸費用分もまとめて借りられるローンもあるが返済負担が増えるので注意が必要です。
- 土地代
家を建てる土地がない場合、取得費用がかかります。それ以外にも、仲介手数料（土地代の3％＋6万円＋消費税が上限）や建物分とは別にローンを組む場合はその手数料なども必要です。
- 入居後の維持費用等
建物のメンテナンス費用や、古くなった設備や交換費用のほか、固定資産税・都市計画税を毎年納めることになります。
【付帯工事ってどんなことをするの？】
解体・造成工事
古家を解体したり、土地をならして地盤補強を行う場合など、数十万～数百万の費用が発生します。特に解体費用は建物の大きさや構造、地域などによって異なるので事前に確認しておきましょう。土地の仲介会社や建築会社を通して専門会社に発注すのが一般的です。
インフラ整備工事
その建物で暮らすためには下水道やガス、電気などのインフラ設備が必要不可欠です。これらはそれぞれ専門の設備会社が施工します。注意したいには水道。敷地への引き込みが進んでいない場合、数百万程度の費用がかかることもあります。水道局で確認しましょう。
外構、造園工事
家の外側の工事も必要です。特にが外周が土のままでは外壁や基盤が汚れます。フェンスや門、アプローチ、駐車スペース、ウッドデッキ、植栽などの工事は家の外観や機能上必要です。費用は広さやプランにもよるが、100万円以上は想定しておいた方がいいかもしれません。
【諸費用の内訳は？】
式典や近隣あいさつ費用
地鎮祭では神主へｍの謝礼やお供え物代など、上棟式では建築関係者へのご祝儀や料理、お供え物代などがかかります。式典は必ず行うもｌのではないが地域にもよるので、建築会社に相談してみましょう。完成後は近隣への引越しあいさつの手土産代を用意しましょう。
その他引越し・家具電気代など
引越し代はもちろん、家が新しくなれば、家のサイズやデザインに合う家具や家電、カーテン、エアコン、照明器具などが必要です。一般的には100万～200万程度。建て替えの場合は、仮住まいの費用が発生し、引越し代も2回分になります。
法廷関連費用
土地売買や建物の建築の契約書に印紙を貼ることで納める「印紙税」、不動産を取得した際に一度だけ納める「不動産所得税」、土地や建物の登記などにかかる「登録免許税」が発生します。建築会社や司法書士を通して行いことで手数料もかかります。
住宅ローン借入費用
住宅ローンを借りるにも実は手数料などがかかります。金額は借入先の金融機関や住宅ローンのタイプ、借入額などによって違ってきます。
［ローンかりいれじにかかる費用の例］
⇒融資手数料
住宅ローンを借りる際に金融機関に支払う手数料。金額は定額タイプは数万円、定率型は借入額の1％～2％程度と金融機関によって異なるほか、どちらかを選べる場合もあります。
⇒ローン保証料
万が一ローンの返済ができなくなったとき、借主に代わって残金を返済する「保証会社」に支払う費用。フラット35やネット銀行の一部など「保証料不要」のローンもあります。金額は、返済期間と融資額などによって決まるが返済期間35年の場合は融資額1000万円当たり20万円～が一般的です。
⇒斡旋手数料
住宅ローン手続きを代行してもらった場合にかかる手数料。会社によってはかからない場合もあるので確認をしましょう。
⇒火災保険・地震保険
住宅ローンを借りるための要件の一つである火災保険料は補償内容によって金額は異なるが、5年で数百万からです。地震による被害にも備える地震保険を付加する場合は、地域や構造によって異なるが数万円がプラスされます。
【建てた後はどんなお金がかかる？】
修繕・リフォーム費
一戸建てではマンションのように管理費や修繕積立金はないが、将来の修繕費は必要です。例えば、キッチン＋浴室の交換は150万～300万円程度、ガス給湯器交換は15万～30万円程度を考えておきたい。定期的に点検を行い、こまめなメンテナンスをしながら、まとまったリフォームに対応できるように準備しておきましょう。
［定期的に行う修繕の例］
屋根の葺き替え 25年～35年 160万～250万円
外壁塗装 10年～20年 60万～150万円
クロス張り替え 約15年 5万円～/1部屋
シロアリ対策 5年～10年 15万～20万円
損害保険の更新料
火災保険や地震保険が満期を迎えた際や、新しい保険に入り直す際には保険料が発生します。なお、現在、火災保険は5年契約が最長です。1年契約などもできますが、長いほど割引率は高くなります。
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点での不動産所有者にかかる市町村税。固定資産税は、固定資産税評価額※1に標準率1.4%程度をかけた金額で、住宅は新築後3年間※2、土地が住宅が建っている場合は軽減措置があります。
※1不動産の購入費、建築費と固定費資産税評価額は異なる ※2認定長期優良住宅の場合は5年間
LOAN【お金の支払い方①】
Ⓠ家を建てるときのお金はどうやって準備するの？
ⓐ借り入れ（住宅ローン）と自己資金を組み合わせて
家づくりの資金は、金融機関から借りる住宅ローンと、預貯金などから出す自己資金を合わせて調達するのが一般的です。自己資金は総費用の2～3割は用意したい。とはいえ、よちょきんのすべてを自己資金に充ってしまうのは危険です！！建てた後の生活費や教育費も考えておきましょう。
住宅ローン
主に土地代金や本体工事費の支払いに充てる。完済時年齢や年収などの返済能力が審査されて借入可能額などが決まります。返済期間は30年前後で考える人が多いです。
自己資金
ローン手数料、税金などの諸費用や土地・建物の頭金に充てる現金。自分の預貯金のほか、親や祖父母から贈与で調達します。
【住宅ローン金利ってなに？】
基準金利と適用金利
基準金利は店頭表示金利ともいい、一般の商品でいえば「定価」のようなものです。住宅ローンのばあい、条件を満たすことで基準金利よりもひくい金利が適用されるケースが一般的です。実際の金利は優遇金利、適用金利、サービス金利などと呼ばれています。
金利
借入額に対する利息の割合が金利です。金利は低いほど総返済額はもちろん、毎月返済額も少なくなります。例えば同じ3000万円の借り入れでも、金利が1.9％と2.9％では35年間返済で670万円の差となり、返済額に大きく影響します。
【金利タイプによる血がは？】
（全期間）固定型
融資実行時や借入申込時に金利が固定されるタイプ。フラット35が全期間固定金利の代表だが、一部金融機関の独自の住宅ローンでも長期固定型があります。返済途中で金利が上がる2段階固定型もあります。
固定期間選択型
3年、5年、10年など金利がかわらない期間を選べます。固定期間終了後は変動型が適用になるタイプや、変動型か固定期間を選べるタイプがあります。借り入れ前に固定期間終了時の条件を確認しておきましょう。
変動型
一般的には半年ごとに金利が5年ごとに返済額が見直されるタイプ。返済額は、直前の返済額の1.25倍が上限になる金融機関が多いです。金利の水準が変わらなければ、固定型に比べて総返済額が抑えられます。
LOAN【お金の支払い方②】
【ローンの返済方法は？】
繰り上げ返済
毎回の返済とは別に、借入額（元金）のいちぶまたは全部を返済すること。返済額を減らすタイプと、返済期間を短縮するタイプがあります。全額が元金の返済に充てられるため利息を減らす効果があります。
元金均等返済
元金を返済期間できんとうに割り、残っている元金にかかる利息がプラスされる返済方法です。返済当初は元利均等返済に比べて毎回の返済額が多いが、元金の減りが速いため、総支払額は少なくなります。
元利均等返済
毎回の返済額が同じになるように元金と利息の割合が調整されている返済方法。返済当初は利息が占める割合が高く、その分、元金の減りが遅いため元金均等返済に比べると総支払額は多くなります。
【ほかにも確認しておきたいことは？】
団体信用生命保険
住宅ローンを借りた人が返済中に死亡、または所定の高度障害状態になった場合などに、保険金で住宅ローンの残債が完済されます。家は残るため家族は安心して住み続けられます。保険料は金利に含まれるのが一般的。フラット35は、加入しなければ金利が低くなります。脂肪や高度障害以外をカバーする保険もあるので確認しておきましょう。
付帯サービス
最近は、金利だけではなく、サービス内容で差別化を図る銀行が増えてきています。ケガや病気の保証が手厚い団体信用生命保険をつけるものや、子育て世代向けのサービス、買い物の割引サービスなどさまざまあります。金利以外の情報にも注目して住宅ローンを探しましょう。
［各銀行の付帯サービス例］
三菱UFJ銀行
ローン契約から一定期間、提携会社での家電購入、引越し、ホームセキュリティのりよぅの際に特典が受けられます。
みずほ銀行
出産お祝いプレゼントや旅行、スポーツクラブ、家事代行サービス、引越しサービスの割引や優待などがあります。
【ローンはどこから借りる？】
フラット35と民間ローン
住宅ローンは主に、商品の選択肢が多い民間ローンと、全期間きんりが変わらないフラット35があります。銀行などの民間ローンは金利の種類や引き下げの内容がさまざまです。一方
フラット35は住宅金融支援機構と民間の提携によるローンで、金利は窓口となる金融機関によって違います。70歳未満で安定収入があれば借りられるが、住宅の広さや質に条件があります。
【夫婦でのローンの組み方は？】
連帯保証
夫婦の年収を合算して借入限度額を増やせるが、借りるのはどちらか1人です。配偶者は連帯保証人となって、主債務者が返済できなくなった場合の返済義務を負います。民間ローンで収入合算を選ぶと多くは連帯保証となります。住宅ローン控除は1人分です。
連帯責務
夫婦の年収を合算することで借入限度額を増やすことができます。どちらか1人が主債務者で、その配偶者が連帯責務者となり、返済義務は平等に負う。ただし、連帯責務を選べるのは一部の金融機関に限られます。住宅ローン控除は夫婦で受けられます。
ペアローン
夫婦で別々にローンを借りるペアローン。それぞれが返済義務を負います。事務手数料は増えますが、2種類のローンを利用できます。夫婦それぞれに団体信用生命保険が適用になります。住宅ローン控除をダブルで受けられるといったメリットがあります。
SYSTEM【家づくり優遇制度】
Ⓠ家づくりの優遇制度ってどんなもの？
ⓐ大きく分けて３つのタイプの優遇制度がある
家を建てる人への経済的普段を減らしたり、環境に配慮した家づくりを推進したりするための、さまざまな優遇制度が拡充されています。制度は大きく分けて3タイプ。本来かかるはずの税金がかからない、または軽減される「減税制度」、指定の設備の設置などでお金がもらえる「補助金制度」、好条件で融資が受けられたりする「優遇制度」です。お得な制度を見逃さずに上手に活用しましょう。
【どれくらい税金が減るの？】
減税
住宅ローン控除
ローンを借りて住宅を取得すると、年末のローン残高の0.7％相当額が所得税・住宅税※1から一定期間控除される優遇制度。ローン返済期間10年以上、合計所得金額2000万円以下の人が対象。例えば、39歳以下かつ省エネ適合住宅で、年末のローン残高が3000万円の場合、確定申告で年間最大21万円（納税金額が上限）の控除が受けられます。ローン残高の限度額や控除期間は下の表のような住宅や入居年が異なります。
※1 所得税額から控除しきれない額は、所得税の課税所得金額等の5％（9万7500円）の範囲内で住宅税から控除されます。
減税
贈与税の特例
年間110万円（基礎控除額）を超える贈与には贈与税がかかります。ただし、親や祖父母からの住宅取得のための資金援助は、2026年12月末までは一定額まで税金がかかりません。非課税の上限額は授受宅の仕様で異なり、例えば一般住宅は500万円、省エネ等住宅は1000万円まで贈与税が非課税になります。この特例は110万円の基礎控除と併用することができます。配偶者の親や祖父母からの贈与については特例は適用できません。
【どんな優遇制度の措置が受けられる？】
優遇
低炭素住宅
高い断熱性脳を確保するほか、太陽光発電パネルや高効率給湯器を導入するなど省エネ性能が高く、一次エネルギー消費量が省エネ基準を20％以上下回るなどの条件をクリアしたのが認定低炭素住宅。住宅ローン控除額の課題や各種税金の軽減のほか、容積率緩和などの優遇制度の措置があります。
［優遇制度一覧］
⇒住宅ローン控除額の上限が拡大
⇒登録免許税の軽減
⇒住宅資金贈与の非課税限度額が拡大
⇒当初金利が引き下げられる
フラット35Sが利用できる
⇒容積率の緩和
優遇
長期優良住宅
バリアフリー性や省エネルギー性、劣化対策、耐震性などの基準をクリアし、認定を受けているのが長期優良住宅。長く安心ん・快適に暮らせるだけではなく、さまざまな優遇制度の措置がメリット。住宅ローン控除の最大控除額が一般住宅よりも多くなったり、各種税金が軽減されます。
［優遇制度一覧］
⇒住宅ローン控除額の上限額の拡大
⇒登録免許税や不動産取得税、固定資産税の軽減
⇒住宅資金贈与の非課税限度額が拡大
⇒当初金利が下げられる
フラット35Sと維持保全型が利用可
⇒地震保険料の割引が受けられる
【補助金制度でいくらもらえるの？】
補助金
家庭用燃料電池システム導入支援
都市ガスやLPがすに含まれる水素と、空気中の酸素を使って電気とお湯をつくるエコなシステムが家庭用燃料電池（エネファーム）。自治体にはこの設置費用の一部を補助する優遇制度があることもあります。条件を満たすと数万円から数十万円の補助金が出る場合があるので、詳細は移住エリアの自治体に確認しましょう。
補助金
子育てエコホーム支援事業
子育て世帯または弱者夫婦生体が、エコホーム支援事業者と契約し、長期優良じゅうたぃあたはZEH住宅を新築すると、一戸当たり40万~100万円の補助金がもらえます。なお、ZEH補助金など国のほかの補助制度との併用はでき磨善我、都道府県や市町村ごとの補助制度は国費を充当されているものを除いて併用可能です。
補助金
ZEH（ゼッチ）補助金
ZEH（ゼッチ）とはネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略で簡単にいえば「使うエネルギー≦創るエネルギー」になる住宅のことです。光熱費が抑えられるほか、ローン控除の上限額拡大などの優遇や2024年度は55万円以上の補助金がもらえます。なお、SⅡ※に登録された会社が設計や建築などを行うことが条件になります。 ※一般社団法人環境共創イニシアチブ
まとめ
【COST】
新しい家を建てるための費用は、主に以下の5つに分けられます。
- 本体工事費: 基礎、壁、屋根、水回りなど、建物本体にかかる費用。総費用の70～80％を占めます。
- 付帯工事費: 外構工事や地盤補強、配線工事など本体工事に含まれない費用で、総費用の約20％。
- 諸費用: 税金、ローン関連費用など、現金で支払うものが多い。住宅ローンを借りるための手数料も含まれます。
- 土地代: 土地を購入する場合の費用や、仲介手数料。
- 維持費等: 住宅完成後のメンテナンス費用や固定資産税、都市計画税が毎年必要です。
また、引越しや家具、保険、税金、修繕なども考慮しなければならない費用です。
【LOAN】
新しい家を建てるための資金を準備する方法は、主に住宅ローンと自己資金の組み合わせです。
1. 住宅ローン
ほとんどの人は、土地代や建物本体の費用の一部を住宅ローンで借り入れます。借入額は、返済能力（年収や完済時の年齢）に基づいて決まります。通常、返済期間は30年程度で設定されます。
2. 自己資金
自己資金は、預金や親からの贈与を使って準備します。通常、自己資金は総費用の2～3割が目安です。しかし、すべての資金を自己資金で賄うのは危険です。生活費や将来の教育費なども考慮する必要があります。
3. 住宅ローン金利
金利にはいくつかのタイプがあります。金利が低いほど、総返済額が抑えられます。
- 固定型: 返済期間中、金利が一定。
- 変動型: 金利が変動する。返済額が変わる場合がある。
- 固定期間選択型: 初めの数年固定金利で、その後は変動型に移行するタイプ。
4. ローン返済方法
- 元金均等返済: 返済額が最初は多いが、元金が早く減り、総支払額が少なくなります。
- 元利均等返済: 毎回の返済額が一定で、最初は利息の割合が高くなりますが、安定して支払いができます。
5. 団体信用生命保険
万が一、返済中に死亡や高度障害を負った場合、ローン残債が保険で支払われる制度です。家族がローン残高を気にせず住み続けられるようになります。
6. ローンを借りる場所
- 民間ローン: 金利やサービス内容が多様で、自分に合ったものを選べます。
- フラット35: 住宅金融支援機構と民間が提携した、全期間固定金利のローンです。
7. 夫婦でのローンの組み方
- 連帯保証: 夫婦の年収を合算して借入額を増やせますが、借りるのは1人です。
- 連帯責務: 夫婦両方が返済義務を負いますが、利用できる金融機関が限られます。
- ペアローン: 夫婦がそれぞれローンを借りて、返済義務を負う方法です。両方に団体信用生命保険がつき、ローン控除もダブルで受けられるメリットがあります。
これらの方法を組み合わせて、賢く資金を準備することが大切です。
【SYSTEM】
家づくりにおいて、お得な優遇制度は大きく3つのタイプに分かれています。それぞれのタイプにおいて、税金の軽減や補助金、融資の優遇を受けられます。
1. 減税制度
- 住宅ローン控除
住宅ローンを借りると、年末のローン残高の0.7%相当額が所得税や住宅税から控除されます。例えば、年末ローン残高が3000万円の場合、最大で年間21万円の控除を受けることができます。特に、省エネ適合住宅を購入すると、控除の額がさらに増える場合があります。 - 贈与税の特例
親や祖父母からの住宅取得資金の贈与について、一定額まで贈与税が非課税となる特例があります。例えば、一般住宅では500万円まで、省エネ住宅の場合は1000万円まで非課税になります。この特例は、2026年12月末まで有効です。
2. 優遇制度
- 低炭素住宅
省エネ性能が高い低炭素住宅を建てると、住宅ローン控除額が拡大したり、登録免許税や税金が軽減されるほか、容積率の緩和やフラット35Sが利用可能になります。 - 長期優良住宅
バリアフリーや省エネルギー、耐震性の基準をクリアした長期優良住宅は、住宅ローン控除額の上限が増えたり、固定資産税や不動産取得税の軽減、さらには地震保険料の割引などが受けられます。これにより、長期的に安心して住むことができるだけでなく、税制面でもメリットを享受できます。
3. 補助金制度
- 家庭用燃料電池システム導入支援
燃料電池（エネファーム）を家庭に導入すると、自治体から数万円から数十万円の補助金が支給される場合があります。特に、水素と酸素を使って電気とお湯を作るエコなシステムで、エネルギー効率が良いため、環境にも優しいです。 - 子育てエコホーム支援事業
子育て世帯や弱者夫婦世帯が、長期優良住宅やZEH住宅（ゼッチ）を新築すると、40万〜100万円の補助金を受けられます。これにより、子育て世帯などが快適で環境に配慮した住宅を建てやすくなります。 - ZEH（ゼッチ）補助金
ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは、使用するエネルギー量が創出するエネルギー量と等しい住宅のことです。この住宅を新築すると、最大55万円以上の補助金が支給される場合があります。エネルギー効率が良く、光熱費が抑えられるため、長期的なコスト削減にもつながります。
これらの優遇制度は、家づくりにおいて大きなサポートとなるため、利用できるものは積極的に活用すると良いです。それぞれの条件や申請方法を確認して、最適な優遇制度を選ぶことが重要です。
住宅ローンに関してnoahではお客様に合わせて銀行などをご紹介させていただきますのでご相談などあればお気軽にお問い合わせください。
優遇制度を活用することで、家づくりの負担を軽減することができます。具体的な優遇制度の内容は、それぞれの住宅の仕様や所在地によって異なるため、詳細は専門家に相談するのがベストです。また、優遇制度の措置を受けるためには、適切な手続きを踏む必要がありますので、優遇制度の内容をしっかりと確認してから進めることが大切です。
これらの優遇制度を最大限に活用し、理想の住まいを実現しましょう。